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是为住房公积金稳定市场职能的关键所在
2020-08-10 23:10
来源:未知
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刺激楼市刚性需求

中山市住房公积金管理中心负责人表示,年轻人申请公积金买房已成为一种趋势,但也存在一些问题,由于年轻人工龄普遍较短,导致公积金缴存额度较低,公积金缴存额度往往并不足以支付当月还贷。为帮助这些刚参加工作的年轻人购房,在公积金新推的措施中,年轻置业者可以使用父母的公积金。

市民换了工作,公积金转移不再需要原单位插手。记者昨日从广州住房公积金管理中心获悉,该中心日前下发通知,调整住房公积金本地转移业务办理流程,职工只需要填表、提供身份证等证明即可当场办理。

【解读】

应该说,子女用父母公积金买房还贷是公积金管理的一种改善,促进了公积金的流通使用,但问题在于此项政策无疑会刺激楼市的刚性需求,促使楼市回暖,这又陷入了一种困境。因房价畸高,年轻人动用父母的公积金,如果促使楼市回暖推高房价,年轻人又该借助什么来购房?

【事件】子女买房或可用父母公积金

由此可见,住房公积金发挥功效的关键,是重塑制度运作的效率与公平,即要建立起以公积金所有人为权利受益人、社会保障机构为保管人、专业的商业金融管理运作机构为受托人的全新信托管理模式。在此基础上,公积金具体运用范围的厘定,比如在投资保障房之外,是否可用于买车、抵扣物管费和房租等问题,完全可以交由信托管理体制来予以确定,而不是再让其白白“睡大觉”。

促进公积金流通

该负责人介绍,具体而言,对于贷款购买家庭首套自住房的,若借款人及其配偶的住房公积金账户余额不足以支付当期还贷本息总额的,其差额部分可由贷款申请人的父母作为共同还款人提取其账户内的住房公积金,但贷款申请人及其父母提取总额不得超过当期实际发生的偿还贷款本息总额。

另据记者了解,本次公积金贷款新措施的另一亮点,还在于计划开通冲还贷的业务。所谓“冲还贷”,是指借款人及其配偶可委托市公积金中心从其住房公积金个人账户中提取住房公积金转入其贷款账户,用于归还住房公积金贷款,以减轻利息负担。借款人无需自筹资金办理住房公积金还贷手续。

于是,在具体实践上,公积金管理中心往往选择两个极端模式:或者被动等待上级的行政指令,因而怠于提高资金的使用效率,最终导致公积金资金闲置;或者利用行政权力越界使用资金,“内部人控制”与寻租现象猖獗,出现挪用、侵占公共资金的问题。更令人遗憾的是,住房公积金在运作过程中,鲜有公开途径披露相关资金账户明细,公众监督缺位,给一些腐败违规问题提供了可乘之机。

日前从广东省中山市公积金管理中心获悉,去年底开始征求意见的公积金管理政策征求意见稿,不久将对外公布。在这份征求意见稿中,包括了缩短提取公积金周期至三个月,子女可使用父母公积金、将开通“冲还贷”业务等创新措施。

在国家重拳调控楼市的背景下,地方政府试图松绑限购限贷的政策往往会夭折,而微调公积金政策则不同,一方面不会触碰楼市调控底线,另一方面则会缓解土地市场遇冷的状况。可以想见的是,微调公积金政策之后会促使土地市场升温,楼市回暖,这不能不令人担忧。据国家统计局发布的数据显示,9月份,全国70个大中城市中,31个城市房价环比上涨。如果房价尚未回归合理区间便促使楼市升温,年轻人动用父母的公积金后恐怕会依然买不起房。

与其限制公积金贷款范围,不如让公积金使用到刀刃上。如果住房公积金能够充分用于满足刚性需求,那么房地产市场波动就能够被有效控制,是为住房公积金稳定市场职能的关键所在。刚性需求住房保障正是住房公积金体制的基本职能,需要思考的是,为何闲置的住房公积金却无法被自住型需求使用,以至于资金闲置与投机滥用问题并存。究其原因,和既有的住房公积金管理体制密不可分,而这一点更应该成为制度改革调整的关键所在。

目前虽然规定在六种情况下都可以提取住房公积金,包括购买、建造、翻建、大修自住住房的,离休、退休的,完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的,出境定居的,偿还购房贷款本息的,房租超出家庭工资收入的规定比例的,但实际上大多数人只在购房时使用,其他条件形同摆设。即便是购房,在高房价面前,公积金的作用杯水车薪,无力购房的低收入家庭及工薪阶层很难完全依靠公积金买房,这就造成了公积金的“沉睡”状态。中国证监会主席郭树清去年年底透露,全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元,其中1万多亿元贷出去,余额还有2.1万亿元。这2万多亿元公积金在通胀的压力下还会贬值,对缴纳者来说又是一种损失。

基于相关政策规定,公积金的使用主要立足于刚性需求群体,也就是以首套置业的买房者为主。而以当下居高不下的房价而言,本应被鼓励的首套置业需求也亟需贷款支持。带有福利性的公积金贷款由于利率低于银行贷款,所以备受首套置业者欢迎。但需求旺盛并不意味着公积金使用效率提高,事实上中国住房公积金的使用存在严重的闲置问题。一方面是首次置业者需要金融政策支持,另一方面却是政策福利贷款大量闲置,所以各地对于住房公积金政策的积极调整,不仅不会影响房地产调控政策执行,反而能够优化房地产市场需求结构。

其实,子女可用父母公积金买房还贷并非中山首创,昆明、深圳等地早有先例。通过微调公积金政策刺激楼市的也并非只有镇江,据中原地产市场研究部监测,目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市,而且多数获得默许。其中,20多个城市上调了公积金贷款额度,而广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。

公积金闲置的关键在于管理制度中的缺陷。按照相关条例要求,房委会由职能部门代表、工会与职工代表、单位代表等组成,本身属于松散的协商议事机构,因而在决策中实际上被虚化了。同时,公积金管理机构身份的模糊,更导致其很难在“市场运作”与“行政管制”间取得平衡。

(责任编辑:秦静)